PREGUNTA.- ¿Qué significa monetizar la vivienda como solución para complementar la pensión?

RESPUESTA.- En España, gran parte de la población ha invertido su dinero y esfuerzo en comprar una vivienda, por lo que gran parte de su patrimonio se concentra ahí. Monetizar la vivienda en propiedad consiste en convertir este patrimonio inmobiliario en dinero líquido.

Licuar la vivienda o, mejor dicho, transformar este bien en dinero líquido ha sido algo habitual en las familias. La novedad ahora está en aquellos productos que, como la hipoteca inversa, permiten obtener liquidez y, al mismo tiempo, seguir residiendo en la vivienda habitual.

Por otro lado, y desde el punto de vista financiero, ¿cómo te gustaría disponer de este ingreso? Básicamente hay tres opciones: percibir el dinero en un único ingreso, disponer del capital en forma de ingresos mensuales o percibir un ingreso inicial de una cantidad y el resto en ingresos mensuales.

P.- En cuanto a la Hipoteca inversa, se trata de uno de los principales y más conocidos productos para monetizar la vivienda, es decir, para obtener unos ingresos extra con nuestra casa, sin tener que dejarla. ¿Cuáles son las principales características del producto?

R.- Hay varias opciones par monetizar la vivienda y, entre las alternativas, se encuentra la hipoteca inversa, que permite hacer líquido el valor de la misma sin tener que dejar su domicilio ni perder la propiedad. Así, la hipoteca inversa se articula sobre un préstamo que se concede al cliente a un plazo que dependerá de su edad y que llamamos esperanza de vida.

En un préstamo normal, todos sabemos que el banco nos concede un importe que nos desembolsa de una sola vez siendo este capital la deuda que tenemos y que vamos reduciendo mes a mes, a través de cuotas mensuales que pagamos y que incluyen la devolución del capital y de los intereses. Todos sabemos que al principio pagamos muchos intereses y amortizamos poco capital.

En el caso de la hipoteca inversa, como su nombre indica, su funcionamiento es justo al revés. La entidad financiera nos desembolsa el préstamo mediante disposiciones mensuales que van incrementando la deuda mes a mes, junto con los intereses que generan. De tal manera, que en este caso la deuda al principio es muy pequeña y, por tanto, también los intereses que pagamos. Sin embargo, la deuda a medida que pasa el tiempo va aumentando.

P.- ¿Qué modalidades tenemos a la hora de contratar una hipoteca inversa?

R.- Se puede contratar en dos modalidades según permite la normativa vigente regulada por Banco de España. La primera garantiza el abono mensual de las cuotas hasta el fallecimiento de los titulares, gracias a que, junto con la hipoteca, se contrata un producto de renta vitalicia con MAPFRE Vida, cuyo coste se incluye en el préstamo desde el inicio.

La renta vitalicia inicia sus pagos a partir del vencimiento del préstamo (la esperanza de vida). De este modo, el cliente se asegura el mismo ingreso mensual hasta su fallecimiento. Además, la prima de la renta vitalicia se devuelve a los herederos en caso de que el cliente fallezca antes de poder disfrutar de la misma, es decir, antes de la finalización del préstamo.

La segunda modalidad que tenemos disponible, pero que no recomendamos salvo casos muy puntuales, garantiza el abono mensual de las cuotas hasta la esperanza de vida del cliente. Esto supone que, si el cliente supera esa edad, deja de recibir los abonos mensuales, pero la deuda sigue generando intereses.

Es verdad que esta segunda opción, al no incorporar la prima de la renta vitalicia, reduce la deuda sobre el inmueble, pero puede darse el caso que cuando el cliente más lo puede necesitar –por ejemplo, para garantizar la atención personal y asegurar su calidad de vida– deja de tener ese ingreso que complemente su pensión. Es por ello que la modalidad que recomendamos en MAPFRE y que asegura la tranquilidad del cliente y de sus herederos es la primera, pues garantiza esa renta de por vida.

En ninguna de las dos modalidades el cliente debe devolver la deuda, esto únicamente lo harán sus herederos a su fallecimiento. Para ello, los herederos dispondrán de nueve meses en los que no pagarán intereses, para decidir entre diferentes opciones para cancelar la deuda.

P.- ¿Qué ventajas tiene la hipoteca inversa respecto a otras alternativas?

R.- La principal ventaja de la hipoteca inversa es que permite seguir residiendo en la vivienda y ser propietario de esta, detalle no menor ya que los herederos no pierden su derecho futuro sobre el inmueble. Además, con la solución MAPFRE, complementando el producto con una renta vitalicia, se elimina el riesgo de longevidad, ya que el cliente recibirá siempre la misma renta hasta fallecimiento y también se elimina el riesgo de fallecimiento prematuro, ya que en este caso la deuda que le queda a los herederos será únicamente la de las disposiciones que haya recibido hasta ese momento.

Por otro lado, pero no menos importante, fiscalmente es un gran producto, ya que, al tratarse los ingresos mensuales como una disposición de un préstamo, no están sujetos a tributación en el impuesto sobre la renta de personas físicas.

En cuanto a la regulación, este producto además es muy garantista tanto para el cliente como para los herederos, ya que, de manera previa a la firma, el cliente contará con un asesoramiento independiente, ajeno a MAPFRE y al Santander, que le explicará el producto y le asesorará si es adecuado para él o no. Dicho informe se aportará al notario con el resto de documentación.

P.- ¿Cuáles son los requisitos para poder contratar una hipoteca inversa?

R.- Los clientes (un máximo de dos) deben ser, por ley, mayores de 65 años, aunque nosotros recomendamos la contratación de este producto a clientes de edades más avanzadas, de 75 años en delante.

Por otro lado, el inmueble, que debe ser su residencia habitual, tiene que estar libre de cargas y estar situado en zonas de alta liquidez, es decir, en zonas con alta rotación de inmuebles y poca volatilidad en los precios. No obstante, desde MAPFRE estudiaremos cada caso en particular de la mano de un especialista que acompañará al cliente en todo el proceso de comercialización.

P.- ¿Qué papel desempeña la familia, los hijos, generalmente?

R.- Bajo mi criterio, el papel de los herederos es fundamental, aunque el producto legalmente no lo requiere, para nosotros es muy importante que los herederos estén informados desde el primer momento de toda la operación. En nuestro caso, además, les pedimos que acudan también con sus padres al asesoramiento independiente que comentábamos antes.

De hecho, en muchos casos son los hijos los que, preocupados por el bienestar de sus padres, solicitan la información de esta alternativa. Creo que todos tenemos en nuestro entorno algún ejemplo en el que los padres, ante una situación sobrevenida, necesitan de unos ingresos extra que deben afrontar los hijos y, en ocasiones, no todos los hijos están en disposición económica de ayudar a sus padres, por lo que es muy habitual que estos episodios generen situaciones de tensión y conflicto en la familia y entre los hermanos, ya que unos si pueden ayudar y otros no. Esta alternativa de la hipoteca inversa es muy justa ya que todos colaboran de igual manera, reduciendo en igual proporción su futura herencia.

En todos los casos, acompañaremos a los herederos y les daremos un plazo de nueve meses para que puedan tomar esta decisión con tranquilidad. Por ello, en este periodo, la deuda acumulada no generará intereses y además les ofreceremos un servicio de soporte y orientación tanto para la venta de la vivienda como en la búsqueda de financiación si lo que deciden finalmente es quedarse con la vivienda.

En la Actualidad, la hipoteca inversa de Santander MAPFRE se comercializa en toda España y se puede solicitar información en toda la red de oficinas de ambas compañías.