Según el Informe Healthcare en España (marzo 2025) de Colliers –compañía de servicios profesionales y gestión de inversiones–, el mercado de activos inmobiliarios sanitarios registró una inversión total de 628 millones de euros en 2024, considerando el dinero privado destinado a las residencias de personas mayores, a los hospitales y al segmento senior living.

Estos números parecen mejorarse en 2025 según este mismo estudio, ya que se espera que la inversión agregada en activos sanitarios cierre el primer trimestre de este año con un registro cercano a los 180 millones de euros. Si esta tendencia se mantuviese hasta finales de diciembre, estaríamos ante una inversión total de 720 millones de euros.

Las razones que esgrime el informe sobre el notable crecimiento que está experimentando el mercado healthcare en los últimos años son el “contar con un entorno macroeconómico más favorable”, así como “la consolidación de tendencias que abordan los desafíos del desequilibrio entre la oferta y la demanda, y la entrada de nuevos player atraídos por las características contracíclicas del sector sanitario”. Si nos fijamos en las residencias de mayores, actualmente, y según nos especifican desde la consultora CBRE, España cuenta con 5.567 centros residenciales (el 70% privados) que aportan un total de 394.000 camas – 290.000 (73,5%) pertenecen al sector privado-; aunque Colliers alza el número de camas hasta las 399.000 en 2024, cuya oferta ha crecido un 6% (unas 22.000 camas operativas) desde 2018.

En CBRE hablan de un crecimiento anual de algo más del 3% en el número de residencias en España en los últimos años, un poco inferior al que se ha producido en Italia (4,2%), pero por encima del 1,8% de Alemania o el 0,5% de Francia. “En términos de cobertura –número de camas sobre población mayor de 65 años–, Italia presenta la tasa más baja, seguida de España, Francia y Alemania”, señalan desde la consultora, que añade que son precisamente estos países con las tasas más bajas (Italia y España) “los que se enfrentan a los mayores índices de crecimiento de las residencias de mayores”.

Pese a esta tendencia alcista del número de plazas residenciales, y a los esfuerzos de los inversores, que desde inicios de 2024 y hasta el cierre del primer trimestre de 2025 habrán destinado unos 404 millones de euros a este mercado, la tasa de cobertura española sigue situándose en el 4,02%, aún por debajo de la recomendada por la Organización Mundial de la Salud (OMS) de cinco camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años.

En CBRE creen que precisamente esta falta de camas, sumado al creciente envejecimiento de la población, hacen que “no haya cambios significativos en este mercado”. Dos de las tendencia que apuntan en el sector healthcare son “la individualización de las habitaciones y la creciente importancia de los criterios ESG –factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo–”. Sin embargo, advierten que “ambos factores chocan con la asequibilidad del sector, ya que los precios de las residencias privadas son superiores a los de las públicas”.

En la misma línea opina, Laura Díaz, directora de Healthcare en Colliers: “La demanda de es este tipo de activos sanitarios seguirá creciendo, impulsada por el envejecimiento de la población y la necesidad de modernizar las instalaciones existentes”. Las perspectivas para 2025 en cuanto a inversión también son “significativamente optimistas”. Como ejemplo, Díaz apunta que en el primer trimestre del año “ya se han cerrado dos operaciones, ambas con Sanitas Mayores como operador de residencias, que incorpora 223 nuevas camas a su cartera”.

Para Colliers, en 2024, el movimiento inversor más destacado en el sector healthcare fue la incursión en el mercado de Azora, con su vehículo Romano Senior especializado en inversión en residencias de mayores, “que adquirió dos portfolios con un total de 15 residencias y 2.022 camas ubicadas principalmente en ciudades con alta densidad de población”.

Por otro lado, sin salirnos del sector healthcare, pero enfocados en el ámbito hospitalario, Colliers apunta en su informe que la democratización del seguro privado ha llevado a un aumento significativo de este producto, alcanzando el 26% de la población española en 2024. “Este incremento ha impulsado las estrategias de expansión de los operadores de hospitales privados que, hasta el 2030 añadirán 4.000 nuevas camas a la oferta hospitalaria privada actual”, remarcan.

Así, la inversión en el sector hospitalario español alcanzó los 174 millones de euros en 2024 y está registrando “un ascenso meteórico durante el primer trimestre de 2025”, recalcan en Colliers, “donde ya se contabilizan 93 millones de euros invertidos en proyectos destacados en Madrid, Catalunya e Illes Balears”.

La directora de Healthcare en Colliers subraya dos tendencias que están marcando el desarrollo de la inversión en hospitales: “Por un lado, la predominancia de proyectos de nueva construcción, en gran medida atribuible a la escasez de grupos hospitalarios presentes en el mercado; y, por otro, una preferencia por ubicaciones donde el poder adquisitivo de la población es alto”, una cuestión que está en consonancia con una comentada “penetración del seguro médico privado en dichas plazas”.

EL SENIOR LIVING LATENTE

El segmento senior living es una alternativa de vivienda dirigida a los senior independientes. Desde CBRE lo definen como “un concepto de vivienda aspiracional que, por medio de una gestión profesionalizada, ofrece al mercado comunidades con servicios que cubran necesidades de seguridad, salud y bienestar, fomentando un envejecimiento activo”.

Pese a que sigue haciendo falta recordar de qué se trata cuando hablamos de senior living, este es un segmento que también está ganando tracción dentro del sector healtcare español. Sobre todo, se debe a un aumento de la población extranjera senior que enfoca España como destino para vivir y la inversión en nuevos proyectos, apuntan desde Colliers, quienes aseguran que hasta 2030 la oferta total será de 8.000 camas: “Solo durante el año pasado se anunciaron diferentes joint ventures que comprometen más de 600 millones de euros en la promoción de más de 2.000 apartamentos senior living, sin embargo, el volumen total invertido durante el año fue de 50 millones de euros”.

No obstante, Díaz es precavida a la hora de materializar estas altas expectativas: “A pesar de los diversos anuncios para el desarrollo de senior living en los últimos años, la mayoría de estos esfuerzos aún no se han traducido en desarrollos reales”. Este fenómeno, añade la directora de Healthcare en Colliers, “se debe principalmente a la dificultad para levantar capital destinado a un mercado aún inmaduro intensificada por la escasez de operadores especializados. Sin embargo y a pesar de los desafíos, el mercado sigue mostrando un alto potencial de crecimiento y consolidación”.

En 2024, según datos de CBRE, el senior living acumuló cerca de 170 millones de euros de inversión, registrando transacciones en Málaga, Alicante y Madrid, y que sumarán más de 750 nuevas plazas a la limitada oferta actual. Es decir, hablamos de una oferta “prácticamente inexistente”, reconocen en CBRE, ya que “el poco producto similar existente se construyó en los años 80, principalmente en costa y dirigido al público internacional”.

Sin embargo, desde la consultora afirman que están teniendo lugar una serie de cambios demográficos y socioeconómicos que pueden aumentar la necesidad de este tipo de viviendas en los próximos años. Una tendencia que mencionan es la “clara segmentación de la vivienda para atender las necesidades específicas de grupos de edad concretos”, surgiendo nuevos productos de living institucionales como el PBSA (estudiantes), el coliving/flex (segmento joven), el BTR (segmento joven-adulto) o el care homes (para senior dependientes).

En realidad, en España, explican en CBRE, el sector que se dirige al sénior independiente (mayores de 65 años sin requerimiento de medicalización intensiva) “no está cubierto, de forma contraintuitiva con la evolución demográfica de la pirámide poblacional que se concentra precisamente en este segmento”.

Otro factor que apunta hacia el senior living están relacionados con el estilo de vida. En la consultora aseguran que se observa un descenso de la natalidad, así como de nuevas formas de vida como la tendencia al alquiler, el incremento de la movilidad, los nuevos formatos de familia y un incremento de la soledad y del aislamiento social a largo plazo, por lo que un concepto como el senior living puede ser una solución natural, ya que “consigue paliar la pandemia social de la soledad de los mayores (30% viven solos)”, subrayan desde la consultora.

Finalmente, y debido a que en CBRE estiman que el senior living será uno de los sectores inmobiliarios que más va a crecer (y más rápido) en los próximos años, hablan de que “la colaboración público-privada tiene que existir”. De esta manera, el papel de las Administraciones públicas en el sector será clave en esta fase incipiente del sector, pero, matizan, “no tanto por la promoción de proyectos públicos, sino por facilitar la creación privada de este tipo de infraestructura aportando flexibilidad al marco normativo-urbanístico y por medio de la liberalización de suelo para la ejecución de este tipo de proyectos”.