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Julián Salcedo / Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios / Colegio de Economistas de Madrid

'Tras la pandemia, los cambios institucionales y la inseguridad jurídica, no auguro un futuro prometedor al sector'

Entrevistamos al experto en inversión inmobiliaria Julián Salcedo para que nos hable de cómo ha afectado al sector la mala imagen durante la pandemia o si es posible un modelo residencial-turistico en España, entre otras cuestiones

Redacción 09-02-2021

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Julián Salcedo.

PREGUNTA.- ¿Qué previsiones de inversión podemos esperar este año en el sector inmobiliario geriátrico?

RESPUESTA.- Las previsiones son muy pesimistas. Del lado de la inversión, prácticamente inexistente, salvo operaciones de clara oportunidad, con precios de compra y otras condiciones muy a la baja. También la renegociación de muchos de los contratos de gestión. No son descartables precios a la baja del 25% e incluso superiores.

Desde el lado de la gestión y explotación de las residencias, los ingresos caerán en torno al 10%, y los gastos y costes también se incrementarán, originando caídas de la rentabilidad entre 100 y 150 puntos básicos, para situarse en el entono del 4%.

P.- Se habla de que la pandemia ha podido dañar la imagen de las residencias privadas, ¿puede esto echar para atrás a los inversores?

R.- A los inversores no les retrae la imagen de las residencias, sino las condiciones en que tienen que realizar su inversión y la rentabilidad que esperan obtener. Estoy hablando del inversor no gestor, al qué aunque el precio de compra de las residencias sea menor, la renta que puede pedir al gestor u operador o bien será menor o bien no podrá pagarla. Pero, en todo caso, lo que aumenta es el riesgo para el inversor, y sabemos que a mayor riesgo se debe exigir una mayor rentabilidad, que en estos momentos es imposible obtener.

En el sector sociosanitario hay que distinguir claramente entre el gestor u operador del negocio, cuya rentabilidad siempre ha sido muy baja –es una actividad intensiva en personal, aunque con un personal con poca cualificación y de bajo coste–, en el que los beneficios dependen, fundamentalmente, de las economías de escala (lo que justifica, entre otros factores, la concentración necesaria); y el inversor, que adquiere la residencia y la cede en explotación percibiendo una renta o alquiler a largo plazo (normalmente 25 o más años). Para ese inversor, juega a favor el tipo de interés cero, que se mantendrá todavía varios años y la solvencia del arrendatario u operador, de ahí la proliferación de los grandes grupos.

Tras la pandemia, los cambios institucionales y la inseguridad jurídica, no auguro un futuro prometedor al sector sociosanitario, sino todo lo contrario: grandes incertidumbres, elevado riesgo, la aparición de nuevas exigencias y la asunción de responsabilidades que retraerán las inversiones y a los gestores (la suscripción de seguros de todo tipo, la formalización de garantías, etcétera).

P.- Un informe de JLL de marzo del año pasado señala que el incremento de la esperanza de vida y la mejor salud está motivando nuevos modos de vivir tras la jubilación. ¿Cree que España podría ser un buen emplazamiento para un modelo residencial-turístico?

R.- El modelo tradicional de residencia hace mucho que debió haber evolucionado hacia otro más equiparable al existente en otros países de nuestro entorno: más abierto, con zonas comunes y de esparcimiento, y con numerosos servicios para los residentes, más parecido a los apartamentos tutelados, especialmente, para las personas que gozan de autonomía y no son dependientes.

El modelo residencial-turístico no cabe en el actual ordenamiento urbanístico español, ni parece que vaya a modificarse en ese sentido. Es posible desarrollar una residencia para personas mayores al estilo residencial, pero ha de hacerse sobre suelo de uso residencial, que es muy caro para llevarlo a cabo. Lo mismo ocurre con el turístico. Y si se desarrolla sobre suelo específico dotacional o de equipamiento, cuyo coste es más bajo que el residencial o el turístico, las parcelas no posibilitan ese modelo, por su reducido tamaño y características.

Por otro lado, las exigencias para conceder licencia de apertura y actividad en residencias de mayores también condicionan el modelo.

Es evidente que cada vez, en mayor medida, los nuevos centros para mayores intentan asemejarse más a conjuntos residenciales o turísticos, si se quiere, con habitaciones individuales o dobles para albergar matrimonios, zonas de esparcimiento, servicios, etcétera, que permitan a los residentes tener la sensación de que viven de forma autónoma e independiente, pero asistidos. 

El problema radica en que los costes son sensiblemente superiores: mayor inversión y costes de explotación, mayores tarifas, que resultan muy difíciles de pagar. Incluso las plazas concertadas son deficitarias, de forma que el diferencial se traslada a las plazas privadas puras que, cada vez, son menores en número en proporción a las concertadas y a las públicas.

Además, han aparecido, y seguirán apareciendo en el futuro, nuevas formas de vivir colectivamente, como el cohousing o el coliving, cuya base es muy parecida a ese modelo residencial turístico que citaba: zonas privadas reducidas y muchos espacios comunes y, aunque en principio parecería que van destinadas a colectivos diferentes (estudiantes, gente joven, singles, divorciados…), vemos que cada vez en mayor medida también son demandados por personas mayores, trabajadores, parejas sin hijos, familias monoparentales, que pasan mucho tiempo fuera de casa (estudiando o trabajando) y que no conlleva una vida en soledad.

De todas formas, la pandemia lo ha cambiado todo, nos está llevando a replantearnos el modo de vida, el urbanismo, las relaciones sociales, el teletrabajo, la educación online… y ya se ha traducido en personas que prefiere vivir lejos o muy lejos de la ciudad (en los pueblos poco habitados), a cambio de un espacio mayor, con grandes zonas comunes y zonas verdes, servicios deportivos y reduciendo el riesgo de contagio y el aislamiento.

¿Cómo influirá eso en las residencias para personas mayores a largo plazo? No me atrevo a decir cómo sería, pero sí cuáles son las preferencias de las personas de mi entorno: vivir de forma autónoma e independiente todo lo que sea posible, contando con servicios asistenciales de calidad y accesibles (teleasistencia, asistencia domiciliaria, telemedicina…), que cada vez se impondrán más. Sin embargo, todo eso juega en contra de las residencias para personas mayores.


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