Íñigo Hernández Alesanco / Director de Desarrollo de Negocio de Óptima Mayores
'Las alternativas son muchas, y según las necesidades, circunstancias y deseos del mayor, se puede hacer un traje a medida'
Pregunta.- ¿En qué consiste la labor que ustedes desarrollan?
Respuesta.- Óptima Mayores es una consultoría actuarial cuya misión está claramente definida: contribuir a mejorar la calidad de vida de los jubilados españoles seleccionando a la medida de cada uno de ellos los mejores productos financiero-inmobiliarios. Y con ese objetivo venimos trabajando desde 2005, aportamos soluciones que permitan obtener liquidez a partir de su patrimonio inmobiliario (soluciones de licuación de patrimonio). Las alternativas más conocidas en este sentido son la hipoteca inversa, la renta vitalicia inmobiliaria y la venta con alquiler garantizado o sale & lease back, aunque dependiendo del caso podemos plantear otras opciones. Nuestro asesoramiento se centra, en primer lugar, en recomendar el producto más adecuado para cada caso concreto y, una vez definida la mejor solución, la obtención de las condiciones más competitivas de entre toda la oferta disponible en el mercado, abarcando aspectos económicos, financieros, fiscales y jurídicos. Para ello, informamos a nuestros clientes y a quienes ellos consideren oportuno (familiares, asesores, etcétera) de las características, ventajas e inconvenientes de cada opción, para que puedan tomar una decisión informada y formada. Además, les acompañamos durante todo el proceso para defender sus intereses, hasta más allá de la firma de la operación.
P.- ¿Han mejorado las garantías y beneficios de cada una de renta vitalicia, por una hipoteca inversa o por la venta con alquiler desde que han surgido hasta la actualidad?
R.- Para la hipoteca inversa ha sido importante su regulación a través principalmente de la Ley 41/2007, que introdujo una serie de ventajas fiscales y protecciones para los contratantes de hipotecas inversas. No obstante, para dotar de más beneficios y flexibilidad en los productos que se ofrecen, el mercado debe desarrollarse más en España, especialmente por el lado de la oferta. Esperamos que en un futuro próximo entren nuevas entidades en el mercado, lo que favorecerá los intereses de los consumidores. No obstante, la mejor garantía para los consumidores es asesorarse con un profesional antes de realizar cualquiera de las operaciones comentadas y que le ayude con el clausulado de los contratos, especialmente relevante en las opciones de renta vitalicia y venta con alquiler, para tener la tranquilidad de saber que están contratando algo bueno para ellos.
P.- En general, ¿cuándo recomiendan decantarse por una u otra fórmula?
R.- Es muy difícil generalizar en este aspecto, dado que hay varios factores importantes que determinarán que la mejor opción sea una u otra: el deseo o la necesidad de liquidez en cuanto a importe y forma de disposición, y si es puntual o recurrente. También dependerá de la edad, de la capacidad o deseo de querer gestionar el dinero derivado de la operación, del deseo de querer dejar herencia, y de la salud. Así, por ejemplo, para el caso de una persona muy mayor (más de 90 años) a la que sus hijos estén buscando una solución para pagar una residencia, una buena opción sería la hipoteca inversa, y poco aconsejable la renta vitalicia pura, por la probabilidad de fallecimiento prematuro, en cuyo caso se podría vender la casa por poco dinero. Si la persona no tuviera herederos y fuera más joven, la renta vitalicia podría ser una muy buena opción. Como digo es muy difícil generalizar, por lo que es muy importante recibir un asesoramiento personalizado en cada caso.
P.- Pero existen más opciones actualmente…
R.- Existen otras alternativas, tales como la venta de la nuda propiedad a cambio de un importe único al inicio, es decir, jurídicamente la misma operación que la renta vitalicia, pero en lugar de vender la nuda propiedad a cambio de una renta se hace a cambio de un importe único a inicio. Cabe incluso la alternativa mixta, de un importe a inicio menor y una renta mensual, o temporal, etcétera. Otra alternativa interesante es la venta con alquiler cero. El mayor vende la propiedad y pasa a quedarse como inquilino, pero sin tener que pagar alquiler. Por este motivo, en el momento de la compra se descuenta del precio de venta el importe del alquiler vitalicio, de manera que el vendedor sabe que el dinero que recibe lo puede destinar a lo que necesite sin necesidad de tener que administrarlo para poder pagar el alquiler. Las alternativas en definitiva son muchas, y dependiendo de las necesidades, circunstancias y deseos del mayor, se puede elaborar un “traje a la medida”, para lo cual es necesario un asesoramiento integral que abarque la capacidad no solo de poner a disposición todas las alternativas, sino de ayudar a guiar al cliente para contratar la opción más beneficiosa.
P.- ¿Qué pasa en caso de fallecimiento en cada modalidad? ¿Qué les pasa a los herederos con la propiedad?
R.- En el caso de hipoteca inversa, los herederos heredan la vivienda con la deuda generada hasta ese momento. Para el resto de casos, los herederos no heredan la vivienda. Podrán heredar en todo caso el dinero no gastado procedente de la operación.
P.- Las rentas vitalicias parece que han calado más entre la sociedad. Es así o solo es una percepción. Si lo es, ¿por qué?
R.- Es una alternativa más conocida porque lleva haciéndose mucho tiempo, pero la realidad es que la gente en general prefiere mantener la propiedad y dejar herencia a sus hijos o familiares, por lo que la opción más popular es la hipoteca inversa. El problema que hay en España es la falta de más oferta, más entidades que ofrezcan el producto. En un mercado más maduro como el de Reino Unido, la proporción de hipotecas inversas frente a rentas vitalicias es de 99-1.
P.- En su opinión, ¿son estas opciones el futuro?
R.- Rotundamente sí. Los mayores de 65 años acumulan 650.000 millones en patrimonio inmobiliario, frente a los 110.000 acumulados en el total de planes de pensiones. Para la inmensa mayoría de jubilados es la única y mejor alternativa de acceso a una mejor jubilación. Estas alternativas aseguran liquidez inmediata vitalicia, sin perder la propiedad del inmueble. Por otro lado, las circunstancias a que se enfrentan hoy los jóvenes, tales como la alta precariedad laboral y la movilidad geográfica, unido a un cierto pensamiento ingenuo de búsqueda de libertad y falta de compromiso, están generando un aumento de la proporción del alquiler frente a la compra, lo que desde nuestro punto de vista es un error. Un joven no tiene dinero para cubrir necesidades básicas, alquilar, disfrutar y además ahorrar, por lo que debe sustituir el alquiler por la compra/hipoteca. De esa manera, si bien tiene que hacer frente al pago de una hipoteca, el pago de la misma es una forma de ahorro en sí misma que a la vez le permite vivir en una vivienda, vivienda que le permitirá en la jubilación disfrutar de una mayor liquidez, tal y como hemos visto.